富农优配APP 报告：今年或是房企资产负债表修复的关键一年土地市场有望迎来更多企稳信号

　　2月16日，克而瑞地产研究发布的报告称，展望2026年，鉴于行业长期供求规模已经实现动态向好，再加之回购闲置存量用地再上市的推动，以及城市更新带来的土地要素提升，土地市场有望迎来更多企稳信号。

　　从企业角度来看，投资端仍将延续谨慎，鉴于当前行业整体对于风险管控力度和需求的进一步提升，优质项目将进一步向资源雄厚、能力扎实的企业倾斜。

　　报告预计，2026年土地成交规模将进一步趋稳，叠加部分收储宅地再上市因素，其市场表现有望优于新房市场，呈现相对更稳健的运行态势。

　　分城市能级来看，各能级城市土地成交规模均延续收窄。

　　一线城市成交面积平均下降28%，广州成交面积降幅最大，达到38%，北京、上海分别下降20%和37%。年内一线城市虽然出让了大量优质宅地，屡屡刷新各地板块地价新高，新房市场表现也优于大多数二三线城市。但是从土地成交规模来看，一线城市仍继续严控新增土地供应，保持库存规模的持续健康。

　　二线城市方面，年内成交面积平均降幅大幅收窄至2%，主要是由于前期二线城市调整幅度更大所致。

　　三、四线城市成交建面同比下降13%，较上年降幅也有所收窄。不过供地规模处于前列的城市仍在更加积极地控制供地规模。

　　相比土地成交面积而言，成交金额降幅较上年同期收缩幅度更大：2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，较上年同期下降了11%，成交金额同比降幅减少了10个百分点。

　　报告认为，这一方面是由于一二线城市成交占比有所上升，另一方面更重要的，是因为年内出让了大量优质住宅用地，拉高了平均地价水平。此类地块大多具有更加充沛的利润预期，行业的投资环境仍在持续改善。

　　市场热度方面，2025年土地交易规模虽然持续缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。

　　2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高。

　　不过相比2021年以前的水平而言，2025年平均溢价率仍有较大降幅，整体来看能够溢价成交的地块仍是少数。

　　按成交幅数统计，在2025年以来成交的招拍挂地块中，溢价率高于1%的地块只有17%。而按照成交总价超过5亿元、溢价率不低于15%的传统标准筛选，按成交幅数统计，年内只有大约0.8%的地块算得上高热地块。这些高热地块中，恰好一半来自于杭州、上海、成都三城，这也在侧面进一步印证了2025年这三座城市优秀的市场表现。

　　报告在展望2026年方面表示，就此前中央经济工作会议以及住建部会议定调内容来看，将进一步践行控增量、去库存、优供给的核心原则，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，并统筹推进房地产、地方政府债务等领域风险的有序化。土地市场作为房地产行业的最上游，各地主管部门势必将进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，在兼顾行业供求关系总体平衡的同时，也避免少数板块出现短期新增项目过多、竞品压力过高的现象，市场化出让地块比例也有望进一步增加。

　　在经历持续调整和政府修复后，2026年房地产市场具备止跌回稳的内生基础，但投资意愿短期内难以全面恢复。房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”。土地供应端趋于精细化管控，优质地块供给有限，导致房企可选投资标的收窄，进一步加剧区域分化。

　　从城市布局看，投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块。过去追求全国化扩张的模式已不再适用，房企更倾向于深耕已有优势区域或核心城市群。

　　从企业结构看，央国企和城投平台仍是土地市场的中坚力量，凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储。头部国央企有望在市场低迷期逆势布局，增强长期竞争力。而大多数民营房企及中小规模企业仍持观望态度，投资力度受限于现金流压力和销售回款不确定性，短期内难有明显起色。

　　值得注意的是，2026年可能是房企资产负债表修复的关键一年。商办地产REITS的全面推进将有助于改善稳健运营的房企的资金状况，提升这些企业投资拿地的能力。